Lorsque vous louez un bien meublé, vous êtes soumis non seulement à l’impôt sur le revenu, mais aussi à certaines taxes locales. Parmi elles figurent la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) et la Taxe d’habitation (TH).

En principe, un même bien n’est soumis qu’à une seule de ces deux taxes, sauf cas particuliers. Il n’est pas rare que les deux taxes soient réclamées à tort.

👉 Bon à savoir : si vous déclarez vos revenus au régime réel, la CFE et la taxe d’habitation sont déductibles (8).

Ce guide vous explique comment savoir quelle taxe vous concerne, comment éviter les erreurs d’imposition, et comment contester si nécessaire.


Qu'est-ce que la CFE? Qui doit la payer ?

CFE = cotisation foncière des entreprises. 

Pour simplifier, c'est comme une taxe d'habitation pour une entreprise. (Petit rappel : L'activité de LMNP est une entreprise, même en non professionnel, vous êtes une "entreprise individuelle")

La location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE, vous générez des BIC (11), donc vous y êtes soumis en théorie, même si vous êtes reconnu loueur en meublé non professionnel (LMNP). (9)

Si votre chiffre d'affaires est supérieur à 500 000€, vous aurez aussi éventuellement à payer la CVAE, mais alors vous ne serez vraissemblablement plus un LMNP.


Il existe certains cas d’exonération de CFE (1) et (2) et (3) :

  • La première année d’activité, vous êtes exonéré de CFE, et l’année suivante, la base d’imposition (qui sert dans le calcul de la CFE) est réduite de moitié.
  • Si le chiffre d’affaires total du foyer fiscal pour la location meublée est inférieur à 5 000 €
  • Si la location est très occasionnelle et ne se répète pas
  • Si vous louez une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale (par exemple une chambre à l'année à un étudiant)
  • Sauf avis contraire de votre commune - Si vous louez tout ou une partie de votre "habitation personnelle" (principale ou secondaire) vous n’y êtes pas soumis. (voir ci-dessous)


👉 En pratique :

  • Si le logement est uniquement destiné à la location, vous devez payer la CFE (sauf si vos loyers annuels sont < 5 000 €).
  • Si le bien est votre habitation personnelle (résidence principale ou secondaire), vous payerez plutôt la taxe d’habitation.
  • Vous pouvez, parfois, avoir à payer les deux (voir plus bas).


La notion d'habitation personnelle : 

L’article 175 du bulletin BOI-IF-CFE-10-30-30-50 (4) précise : "Par habitation personnelle du loueur, il convient d'entendre tout logement que le propriétaire occupe à titre de résidence principale ou de résidence secondaire en dehors des périodes de location". 

En résumé :

  • Si vous utilisez, même ponctuellement, votre logement (ex. : week-end au ski), il est considéré comme résidence secondaire ⇒ TH due, pas de CFE.
    ⚠️ Un arrêt récent du Conseil d’État (fin 2024) tend à confirmer que le simple fait de pouvoir refuser des réservations peut être interprété comme une jouissance du bien. (Arrêt du conseil d'état, 23/12/2024)
  • Si vous ne vous réservez jamais la jouissance du bien ⇒ CFE due, pas de TH

Enfin, notez que certaines communes ont délibéré pour soumettre à la CFE même les habitations personnelles : dans ce cas, vous devez payer les deux taxes. Il s’agit de la seule situation légitime de double imposition. Ce cas reste exceptionnel : seules certaines communes l’ont voté. Nombre de loueurs reçoivent la double imposition par erreur, et pourraient la contester (voir en fin d'article).


De combien est la CFE ? 


Le calcul de la CFE dépend de la valeur locative du bien et du taux voté par la commune, ainsi que du chiffre d'affaires. Les informations que vous saisirez dans le cerfa 1447-c-sd, que l'administration va vous envoyer après votre immatriculation, serviront à ce calcul. Pour savoir comment le remplir correctement, c'est par ici. 

La "déclaration d'occupation" de votre espace impots.gouv va également permettre à l’administration d’identifier la nature d’occupation du bien et d’appliquer les taxes correspondantes.

Le montant varie selon les communes, mais il est courant que pour les LMNP, la cotisation minimum s’applique (et c’est quasi toujours le cas pour les locations meublées longues durée). A titre indicatif, en 2025, le forfait minimum pour la CFE était entre 243 et 7533€ (plus le CA est élevé, plus la fourchette est large). La CFE est donc souvent moins élevée que la TH pour les résidences secondaires.

Comment estimer sa CFE :

  • Trouver la valeur locative de son meublé (visible sur la taxe d’habitation). Il est à noter que c’est la valeur locative de l’année N-2 qui compte mais comme on est dans de l’estimation, pas la peine de se prendre la tête. Si pas de TH dispo, le calcul est un peu plus compliqué : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F31046
  • Trouver le taux d’imposition CFE de sa commune (généralement publié dans les délibérations du conseil municipal ou de la communauté de commune).


Un exemple de calcul (en 2022):

  • CA (N-2)  > à 5000€ (donc pas d'exonération)
  • Valeur locative cadastrale (indiquée sur la TH de 2020) = 925
  • Taux d’imposition CFE publié par la communauté de commune : 26.43%
  • CFE que je due payer = 244€

A noter que la TH reçue pour 020 = 183€
👉 Dans cet exemple, la taxe d’habitation serait plus avantageuse.

💡 Astuce : contrairement à ce qu’on pense, une commune avec des impôts locaux élevés n’a pas forcément une CFE forte. Le montant dépend surtout du tissu économique local : s'il y a beaucoup d'entreprises, le montant de la CFE sera probablement moins élevé que sur une commune avec peu d'entreprises. 

Votre avis de CFE n'est pas envoyé par courrier. Vous devez le consulter dans votre espace Professionnel des imptôts et utiliser obligatoirement un moyen de paiement dématérialisé (paiement en ligne, prélèvement mensuel ou à l'échéance) pour régler cette cotisation. (2)


La taxe d’habitation 


Résidence principale

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales en 2023. Donc pas de TH si vous louez votre résidence principale. 

Tout autre bien meublé que vous possédez

La taxe d'habitation sur les résidence secondaires est due (7) et (12) :
  • Pour tout logement d'habitation autre que la résidence principale (=  résidence secondaire)
  • Pour tout local meublé exploité par une entreprise (donc un LMNP) non soumis à la CFE 

👉 En pratique :  
  • Si vous ne vous réservez jamais la jouissance du bien, ce n'est pas votre "habitation personnelle", et donc ces locaux "ne sont pas imposables à la taxe d'habitation mais ils sont, en principe, imposables à la cotisation foncière des entreprises"  (6). => Vous payez la CFE et pas la TH.
  • Si vous vous réservez la jouissance (même occasionnelle) du bien, il s'agit de votre "habitation personnelle", et vous êtes redevables de la TH. 
⚠️ Quand bien même votre bien serait 100% locatif, l'administration peut considérer que vous vous en réservez la jouissance, et donc que c'est votre habitation personnelle, et donc que vous devez payer la TH (ca dépend des départements) : 
 
  • Comme vu précédemment, si vous avez la possibilité de refuser des réservations, vous avez la possibilité de vous en réserver la jouissance (acceptation manuelle, simple formulaire de contact sur votre site web... tout moyen de faire une demande de réservation non acceptée automatiquement)
  • Un simple contrat avec une conciergerie ne permet donc toujours pas d'éviter la taxe d'habitation. Si vous n'avez pas de mandat de gestion annuel, alors vous avez la possibilité de jouir de votre logement et donc il est votre habitation personnelle. Parfois même l'administration exige une clause spécifique de mise à disposition entière et exclusive. 
  •  Parfois, le simple fait d'en posséder les clés peut pousser l'administration à considérer que vous pouvez vous en réserver la jouissance. 
  • A contrario, certains départements acceptent les justifications plus simples comme les relevés de taxe de séjour, ou considèrent que le fait de vivre à moins de 50km de votre bien locatif suffit à considérer que vous ne vous en réservez pas la jouissance. 


👆 Bon à savoir : Dans les zones de revitalisation rurales, les communes peuvent, par une délibération, exonérer les meublés classés de TH. Renseignez vous. 


⚠️ Cas particulier de la location meublée longue durée (LLD) : Le propriétaire paye la CFE, et le locataire paye la TH : "le fait que le propriétaire soit imposé à la taxe professionnelle à raison du local loué en meublé ne dispense pas le locataire d'acquitter la taxe d'habitation qui est légalement à sa charge" (6)
Il est très très fréquent que les SIE surévaluent la CFE due par les loueurs en meublé longue durée : n’hésitez pas à vérifier vos avis.



En résumé : Devez vous payer la CFE ou la TH ou les deux?








Situation Taxe(s) à payer
Résidence principale ❌ Aucune
Bien 100 % locatif (mandat exclusif, réservations automatiques) ; < 5 000 € de loyers ❌ Exonération de CFE
Bien 100 % locatif (mandat exclusif, réservations automatiques) ; > 5 000 € de loyers) ✅ CFE
Habitation personnelle (Bien utilisé ponctuellement par le propriétaire, ou considéré comme tel par l'administration : acceptation manuelle, pas de mandat de gestion...) ✅ Taxe d’habitation
Habitation personnelle (ou bien considéré comme tel par l'administration); Commune ayant voté le double assujettissement ; > 5 000 € de loyers ✅ CFE + TH
Location meublée longue durée ; > 5 000 € de loyers ✅ CFE (proprio) + ✅ TH (locataire)


Si la situation change en cours de route vous devez en avertir les impôts et faire éventuellement une demande d’exonération, ou de dégrèvement partiel.


Les impôts vous réclament la TH alors que vous payez déjà la CFE? 

Si vous recevez les deux taxes vous avez deux leviers pour vérifier/agir :  

Contester la double imposition si elle est appliquée par erreur : 
  1. Vérifiez la position de votre commune (a-t-elle voté l’assujettissement des habitations personnelles à la CFE ?).
  2. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez demander l'exonération de CFE au titre de l'Article 1459 du code général des impôts (3) (puisque vous payez la TH): 
    "Sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises (...) Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle."
  3. Joignez votre avis de TH à votre demande pour appuyer votre argumentation.
Prouver que votre bien n'est pas une habitation personelle (si vous avez les deux taxes, c'est que le fisc considère que votre bien est une habitation personnelle) 

  1. Vérifiez si vous pouvez prouver que vous ne vous en réservez pas la jouissance de façon à ne payer que la CFE. Voici des arguments qui peuvent prouver votre situation :
     
    • Leur fournir l'avis CFE. Voir votre bien soumis à l'impot des entreprise peut aider à les convaincre que votre bien est 100% locatif.
    • Leur fournir un mandat de gestion, parfois avec une clause spécifique. Les impôts peuvent exiger un mandat de gestion pour considérer que le bien n'est pas votre habitation personnelle. Il arrive qu'ils considèrent que ne pas avoir de mandat de gestion sur un bien équivaut à s'en réserver la disposition en dehors des périodes de location saisonnière, et donc fait de ce bien une habitation personnelle redevable de la TH. (6)
    • Avoir une acceptation automatique des réservations sur toutes vos plateformes de vente (comme vu précédemment, en rapport à l'arrêt du conseil d'état, 23/12/2024).
      Plus d'info : https://blog.elloha.com/2025/03/03/dans-quelles-conditions-se-vendre-en-ligne-exonererait-t-il-de-la-taxe-dhabitation/
    • Si votre bien se situe à moins de 50 km de votre domicile, cela peut aider à convaincre que vous n'en avez pas besoin pour vous même.

🧾 Une réclamation pour la CFE 2022, par exemple, devait être déposée avant le 31/12/2023.


Si vous êtes un loueur meublé multipropriétaire qui loue en LLD, sachez que les "erreurs" de calcul et donc la surévaluation de la CFE sont très fréquentes. 

Sachez aussi que la demande de dégrèvement de la TH a déjà été refusée au motif que les locaux meublés loués en LCD et utilisés par le propriétaire sont alors à usage mixte : ils sont affectés à la fois à un usage personnel et à une activité commerciale. Ils sont donc imposables à la taxe d'habitation et passibles de la cotisation foncière des entreprises (5). Mais de nombreux loueurs ont pu faire annuler leur TH en produisant leur avis CFE.  

Comment trouver de l'aide? 



La déclaration d'occupation 

Sur votre espace personnel des impôts vous devez à partir de 2023 remplir les informations concernant l'occupation de vos biens immobiliers. Ces informations vont directement déterminer le statut de votre résidence vis à vis des points évoqués précédemment, à savoir la CFE et la TH. 

Voici ce qu'il convient de mettre : 
  • Il s'agit de votre résidence principale : A
  • Vous utilisez parfois le bien pour vous-même en dehors des périodes de location : B
  • Le bien est uniquement destiné à la location meublée : C (C-1 = Loué  puis C-2 = Location saisonnière).
    Pour la date de mise en location page suivante, saisissez la date de début d'activité, sauf si le bien a été votre résidence secondaire puis que vous avez cessé de l'utiliser pour la mettre en 100% locatif, alors mettez cette date-là.


La CVAE

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) est un impôt local calculé sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise au cours d’une période de référence. Elle sera supprimée en 2030 (Loi de finances pour 2025 - article 62)

Les loueurs en meublé sont assujettis à la CVAE si ils sont soumis à la CFE, et si leur chiffre d'affaires excède 500 000 € (à partir de 152 500€ de CA, une déclaration doit être faite)

Les mêmes exonérations s'appliquent pour la CFE que pour la CVAE. (9)

  




Sources: